不動産投資における利回りとは
一般的に利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことで、不動産投資においては、オーナーとなった不動産からの家賃や地代の割合がこれにあたります。利回りは物件ごとに異なり、ある物件に投資すべきかどうか、またどの程度のリターンがあるかを判断・予測する際の参考とすることができます。
利回りの計算方法
利回りを知るためには計算が必要です。以下で、その方法をご紹介します。
3つの利回りとそれぞれの計算方法
利回りには、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」という3つの考え方があり、それぞれに計算方法が存在します。もう少し厳密にいえば、最初の2つが対比できる考え方で、最後の1つはまた別の角度からの考え方です。
まず表面利回りですが、これは最も単純な利回りの考え方で、計算の際に考慮するのは投資額（物件価格）と収入（賃料）のみです。計算式にすると、以下のようにあらわすことができます。
表面利回り＝不動産総収入÷投資額
これに対し、実質利回りでは費用も考慮して計算します。つまり収入から費用を差し引いた利益が、投資額に対してどの程度の割合にあるかを見ます。計算式は、以下の通りです。
実質利回り＝（不動産総収入 – 総費用）÷投資額
そして、上記2つの利回りを計算するとき、満室を「想定」するのが、想定利回りの考え方です。賃貸物件の場合、実際には入居者の入れ替わりがあり、空室ができることもありますが、想定利回りでは部屋が全て埋まったという条件のもとに総収入や総費用の数字を出し、計算します。
利回りの計算にはシミュレーションツールも活用できる
計算式を利用すれば自分で利回りを計算することができますが、もっと楽に計算したい場合は、シミュレーションツールを活用するという手段もあります。インターネットで「利回り シミュレーション」などの語句を使って検索すれば、不動産関係の情報サイトや不動産会社のサイトが提供するツールが見つかります。
下記で、利回りの計算ができるシミュレーションツールの例をご紹介します。利回り以外の参考指標も併せてみることが可能です。
利回りを決める要素とは
物件によって異なる利回りですが、それを決める要素はいくつかあります。ここでは、投資対象として代表的な不動産である賃貸物件を例に出します。
まず基本的な考え方として、投資額と収入額が利回りを左右します。そして賃貸物件への投資においては、投資額は「物件価格」であり、収入額は「賃料」です。つまり、これらの数字を左右する要素が、利回りを決める要素であるといえます。
例としては、以下のような要素が挙げられます。
- 立地
- 築年数
- 住居比率
※住居としてどの程度使われているか
利回りに最低ラインはある？
それぞれの物件で条件が違うため、すべてに適用できる利回りの最低ラインはありませんが、一般的に10%という数字が挙げられることがあります。ただし都心でこの条件の物件はなかなか見つかりにくく、またあったとしても訳あり物件の可能性が高いと考えられます。地方なら見つかりやすくなりますが、今度は空室リスクがあります。そのため、10%という数字に固執せず、あくまで参考程度としてみておいた方がよいでしょう。
利回りが高い物件とは？
利回りが高い物件の特徴として、人気がないということが挙げられます。言い換えると、先述の立地、築年数、住居比率といった要素を見たときに、条件が悪い物件ということです。条件が悪いと物件価格が落ちるので、利回りが高くなります。
例えば立地が都心から離れていたり、築年数が長かったり、住居比率が少なかったりする物件です。「住居比率が少ない＝条件が悪い」については少し理解しにくいかもしれませんが、簡単に説明すれば、住居以外の店舗や事業所は退居～次の入居の回転が遅いため、空室が出やすくなるということです。
利回りを考えるとき参考にできるもの
不動産投資はリスクを抱えるものなので、できる限り情報やデータを集めることが重要です。利回りを考えるときにも、参考にできるものは活用していきましょう。
まずマクロな情報としては、日本不動産研究所による「不動産投資家調査」があります。この調査結果では、期待利回りを含め、不動産投資の参考にできる各種情報を得ることができます。
一方ミクロな情報としては、物件情報サイトの個別物件情報に記載されている利回りを参考にすることができます。基準とする利回りが既にあれば、それ以上や以下といった指定によって、当てはまる物件を検索することもできます。
まとめ
今回は利回りについて、計算方法や最低ラインを含め、理解を深めるための情報をご紹介しました。不動産投資において重要な利回りですが、あくまで参考指標のひとつであり、利回りが高い物件に投資すれば必ず成功するわけではありません。投資判断の際は、他の指標や情報も参考にして総合的に判断するようにしましょう。
