不動産投資をするにあたって税金は無視できない
不動産投資を始める動機は人によって様々ですが、多くの人は「利益を出したい」と思っていることでしょう。不動産投資のみならず、投資はリターン、つまり利益を考えることが重要であり、できる限り多くの利益を出すことを目的とするのは、普通のことであるといえます。
一般的に利益を単純計算する場合、費用を収入から引きます。不動産投資においては、購入代金を費用、売却代金や賃料を収入と考えて利益を単純計算することが可能です。しかし、実際に得ることができる利益は、この単純計算で出た数字ではありません。それは、不動産投資には様々な税金がかかってくるからです。
不動産投資で動くお金は、ほかの種類の取り引きに比べて額が大きくなりがちです。そのため、税金を無視して収支計算をし、利益を見積もってしまうと、いざ税金を支払う必要が出たときに思わぬ出費となってしまう可能性があります。賢く運用して投資を成功させるためには、税金がかかることを念頭におき、節税対策をすることがポイントとなります。
節税に重要なのは「所得を抑えること」。そのためには「経費」がポイント
一般的に税金を計算するときには、ある対象となる金額に税率をかけます。その対象となる金額は税金の種類によって異なり、不動産投資にかかる税金についてもそれは同様です。ある税金の税率が一定であれば、支払う税金の金額は、その税率をかける対象となる金額の大きさによって変動します。そのため、節税をする際には、この金額をいかに減らすかということがポイントとなりますが、特に賃貸物件に投資して経営をしていくような場合は、「所得を抑えること」が重要になります。
所得は、収入から「経費」を引くことで出すことができます。経費とは、何かをするために必要な費用のことをいいますが、収入の金額が一定であれば、この経費の金額が増えれば増えるほど、所得は減っていきます。ただし経費は、こちらが何もしなくても税務署が「これだけの金額がかかりました」と教えてくれるわけではなく、どのような費用を経費とすることができるかを自分で理解し、計上する必要があります。
不動産投資において認められる経費の例
節税対策に不動産投資の経費が重要と分かっても、最近投資を始めた方がすぐに全ての経費について理解するのは難しいでしょう。そこでまずは導入として、以下で不動産投資において認められる経費の例をご紹介します。
●管理費
賃貸物件の建物や入居者を管理する業務を管理会社に依頼している方は、その管理費を経費とすることができます。また、共用部の修繕が必要になったときのために支払う修繕積立金も、管理費の一部と考えることが可能です。
●修繕費
毀損した建物の回復にかかる費用は、修繕費として経費計上することができます。例としては、ペンキ塗り替え、畳の交換、ドアや換気扇など設備の修理にかかる費用などが挙げられます。
●保険料
不動産投資をする際は各種保険に入ることになります。代表的な保険としては、火災保険や地震保険が挙げられますが、これらの保険料も経費として扱うことが可能です。
●利息
投資の資金を金融機関から借り入れてまかなうこともありますが、その場合は利息が経費になります。
●減価償却費
建物の取得費用を、減価償却費として一定年数に分けて経費計上することが可能です。
●税金
税金の中にも、経費として計上できるものがあります。例として、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、事業税などが挙げられます。
●交通費
不動産投資に関連してかかった交通費は、経費にすることが可能です。物件視察や管理会社との打ち合わせにかかる交通費のほか、不動産投資のセミナーに行くための交通費も計上できる場合があります。
●登記の依頼報酬
不動産の登記を司法書士に依頼した場合、その報酬を経費にすることができます。
不動産投資の経費に関する注意
ご紹介してきた通り、不動産投資に関わる様々な費用を経費にすることができますが、費用であればいつでも、何でも経費として認められるわけではありません。
たとえば、交通費を経費とするには、業務上必要であることを示す必要があります。また、現場に行った証拠や、その理由などが揃っていないと認められない可能性があります。
また、保険料の支払いについて、それがたとえ数年にわたるものであっても、一括で支払った場合は当年度分のみの経費計上となることも、注意すべき点です。
さらに、修繕費は回復のための費用であり、耐久性や資産価値向上のための費用を、通常の経費計上することはできません。
その他、上ではご紹介していませんが、身内への給与も経費にできます。ただし、その場合は青色申告で特定の給与扱いにする必要があることも、知っておくべきことといえるでしょう。
まとめ
今回は、不動産投資の経費について、種類や注意すべき点などをご紹介しました。最初は難しいかもしれませんが、徐々に理解して上手に節税し、不動産投資を成功させましょう。
